�鶹��

L’impôt sur les gains immobiliers est perçu lors de la vente d’un bien immobilier. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente est alors imposée. Pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers, on se base sur le taux d’imposition du canton concerné, mais aussi sur la durée de possession. C’est la vendeuse ou le vendeur du bien immobilier qui doit s’acquitter de cet impôt. 

L’impôt sur les gains immobiliers est toujours dû lorsque, lors de la vente d’un bien immobilier, le produit de la vente est supérieur à la valeur d’investissement. Normalement, la valeur d’investissement ressort du prix d’achat que l’ancien-ne propriétaire a payé à l’époque. Certains cantons ont recours à une valeur de substitution après une longue durée de possession (p. ex. plus de 20 ans). En règle générale, cette valeur correspond à la valeur en vigueur au début de cette période.

Le prix d’achat peut être déduit du contrat de vente de l’époque. On y ajoute les investissements générateurs de plus-value, comme la construction d’un garage ou une nouvelle isolation. Les coûts de transaction, tels que les frais d’agence, peuvent également être imputés.

La perception de l’impôt sur les gains immobiliers est réglementée par les cantons, ce qui entraîne des différences considérables tant au niveau des taux d’imposition que de la forme. Dans de nombreux cantons, l’impôt sur les gains est progressif. La charge fiscale augmente donc de manière disproportionnée avec les gains. La plupart du temps, l’impôt sur les gains immobiliers est d’autant plus faible que le bien immobilier a été détenu longtemps.

Dans le canton de Zurich, par exemple, les premiers 5000 francs sont exonérés d’impôt. L’administration fiscale cantonale accorde une réduction de 5% en cas de vente après 5 ans, de 8% après 6 ans, de 11% après 7 ans et de 50% après 20 ans et plus (déduction maximale). Elle applique un supplément de 50% pour les ventes après un durée inférieure à 1 an et de 25% si elle est de moins de 2 ans.

L’impôt sur les gains immobiliers doit être payé par la vendeuse ou le vendeur d’un bien immobilier. Il s’agit toutefois de ce que l’on appelle un impôt réel. Si la vendeuse ou le vendeur a déménagé à l’étranger ou qu’elle ou il ne peut pas être appréhendé-e d’une autre manière pour le paiement de l’impôt, le canton a un droit de saisie sur l’immeuble. Dans un tel cas, les acheteuses et acheteurs risquent de devoir payer l’impôt sur les gains immobiliers.

Il n’y a qu’une seule façon de se protéger contre le paiement de l’impôt: il s’agit de la garantie de l’impôt sur les gains immobiliers. Celle-ci doit toutefois être expressément mentionnée dans le contrat de vente. Une solution serait par exemple que la vendeuse ou le vendeur dépose à l’avance le montant de l’impôt prévu auprès de la commune. Pour cela, il suffit de se renseigner au préalable auprès de la commune sur le montant probable de l’impôt.

Pour une maison d’une valeur de 1 million de francs, le contrat de vente pourrait stipuler l’amortissement du prix d’achat suivant: l’acheteuse ou l’acheteur reprend l’hypothèque de 600 000 francs. Pour garantir l’impôt sur les gains immobiliers, elle ou il paie 50 000 francs à l’administration fiscale. Elle ou il verse à la vendeuse ou au vendeur la somme restante de 350 000 francs.

L’impôt sur les gains immobiliers peut varier considérablement d’un canton à l’autre. 

L’impôt sur les gains immobiliers est incontournable. La marge de manœuvre fiscale est faible. Seuls les héritages ou les achats de remplacement permettent de reporter l’impôt.

Dans tous les cas, les acheteuses et acheteurs de biens immobiliers ont tout intérêt à se faire confirmer une garantie de l’impôt sur les gains immobiliers dans le contrat de vente. C’est la seule façon de s’assurer que la vendeuse ou le vendeur paie effectivement l’impôt sur les gains immobiliers et que celui-ci ne doive pas être réglé par l’acheteuse ou l’acheteur.