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De la promesse à l’engagement - Origines, mutation et perspectives

La dette fait partie de l’histoire humaine depuis des millénaires. Ses avantages et ses risques sont étroitement liés à la confiance, à la morale et aux conditions cadres juridiques. L’histoire illustre comment la dette crée de la prospérité – et pourquoi elle doit être régulièrement encadrée par de nouvelles réglementations.

Essor hypothécaire de 50 ans
Volume hypothécaire en Suisse, en francs et en pourcentage du PIB

Sources: Jordà et al. 2017 1, BNS, OFS, SECO, �鶹��

Plus de refuge dans les emprunts d’État - La dette publique et le marché immobilier

Les dettes d’État sont de plus en en plus problématiques dans le monde entier. De nombreux gouvernements pourraient tirer parti de l’inflation pour réduire leurs dettes, ce qui dévaloriserait aussi les dettes immobilières. Mais les propriétaires immobiliers doivent se préparer à une augmentation des taux nominaux et à d’éventuelles hausses d’impôts.

Hausse de l’endettement de l’État
Endettement total (brut) de l’État en pourcentage du produit intérieur brut (PIB)

Sources: FMI, �鶹��

Les dettes hypothécaires et le marché immobilier - Le levier qui sous-tend l’essor immobilier

Les prêts hypothécaires ont donné accès à la propriété du logement à de vastes pans de la population. Un taux d’avance élevé est attrayant tant pour les ménages que pour les banques. Mais il crée aussi des dépendances et des risques pour le marché et le système financier.

Dettes hypothécaires: dans les périodes fastes comme néfastes
Rendement des fonds propres annualisé d’un portefeuille immobilier diversifié de 2020 à 2022 (taux bas) et de 2023 à 2024
(taux élevés), à chaque fois avec et sans recours à la dette

Remarques: les calculs supposent que le portefeuille est financé par un prêt hypothécaire à dix ans au taux d’intérêt du marché en vigueur au début de chaque période et qu’il est détenu jusqu’à la fin de la période. Les modifications sont prises en compte, mais pas les impôts ni les fluctuations de change.

Sources: MSCI, BNS, Deutsche Bundesbank, �鶹��

Potentiel de rendement en dehors des sentiers battus

Le renforcement des prescriptions en matière de fonds propres restreint la capacité de prêt des banques, impactant notamment les promoteurs immobiliers. Les investisseurs privés ont quant à eux la possibilité de profiter de nouvelles sources de rendement par l’octroi de crédits (private debt). Malgré sa croissance, le private debt reste néanmoins un segment marginal.

Le private debt sur la voie de la croissance
Actifs dans des fonds de private debt par région, en milliards de dollars

* Au 1er trimestre 2025

Sources: Preqin, �鶹�� GWM CIO Alternatives, �鶹��

Investir dans les crédits immobiliers - Potentiel de rendement en dehors des sentiers battus

Le marché des logements en propriété continue de grimper. Les taux bas, les transferts de patrimoine dans le cadre de successions et de donations ainsi que les considérations d’investissement alimentent une demande soutenue. Mais en raison de la problématique de la capacité financière, les recherches visent de plus en plus des objets plus petits et des régions abordables.

Les règles de capacité limitent la superficie finançable aux emplacements centraux
Surface finançable* pour des appartements en propriété de qualité (70e pourcentile des prix proposés), en m², 3^e trimestre 2025

*Selon les règles de capacité financière pour un ménage ayant un revenu dans la médiane locale et un taux d’avance de 80%.

Sources: ESTV, Wüest Partner, �鶹��

Logements locatifs – La vague d’assainissements alimente les loyers

Le marché du logement évolue à nouveau sous l’influence des taux bas. Les prix d’achat des logements collectifs augmentent fortement et des capitaux croissants sont consacrés à l’assainissement d’objets existants. Un excédent de logements locatifs haut de gamme menace, tandis que la pénurie se poursuit dans les segments plus abordables. L’importance des obstacles réglementaires et des coûts de construction réduit l’éventualité d’un essor de la construction.

Doublement des investissements dans les biens existants en cinq ans
Investissement de transformation et d’agrandissement prévus* dans les immeubles résidentiels, en millions de francs

* Selon les demandes de permis de construire soumises et les permis de construire accordés. Tous les travaux de construction qui concernent des biens existants
(rénovation, transformation, agrandissement) et exigent une demande de permis de construire sont pris en compte. Les projets hybrides qui incluent des travaux de nouvelle construction ne sont pas pris en compte.

Sources: Infopro Digital, �鶹��

Surfaces de bureaux -Mise à l’épreuve

Le marché suisse des surfaces de bureau s’est avéré résilient ces derniers temps malgré la faiblesse conjoncturelle et les optimisations de surfaces. Les investisseurs institutionnels ont pu maintenir les pertes de revenus locatifs à un niveau globalement stable et même les réduire aux emplacements centraux. Cette année, un déclin de la demande de surfaces pourrait conduire à une hausse des taux de vacance.

Marché suisse des surfaces de bureau, un roc au milieu de la tempête
Taux de vacance des immeubles de rapport de bureaux, en pourcentage

* Taux de vacance en Suisse estimé par �鶹��

Sources: MSCI, �鶹��

Surfaces de vente - Une pression constante

Le secteur suisse de la distribution est confronté à des défis persistants. Si les emplacements de premier ordre restent stables, le marché plus large est marqué par la stagnation, une offre excédentaire structurelle et une pression sur les marges. Distributeurs comme bailleurs devront faire preuve de flexibilité à l’avenir.

Baisse des loyers des surfaces de vente en termes réels
Évolution des loyers proposés de 2010 à 2025 selon le type d’usage et inflation, cumulé en pourcentage*

* Calculé sur la base de la moyenne des loyers et des prix à la consommation des années 2010 et 2025

Sources: Wüest Partner, OFS, �鶹��

Surfaces logistiques et industrielles

Le marché suisse de l’immobilier logistique est de nouveau porté par l’essor du commerce en ligne et offre des rendements attrayants. Mais la pénurie de surfaces, les obstacles réglementaires et la part élevée d’utilisateurs en propre limitent la croissance et favorisent l’adoption de stratégies de placement sélectives.

Plus de colis, moins de points de vente
Chiffres clés sur la distribution physique et le commerce en ligne en 2015 et en 2025, 2025: estimation �鶹��

* colis standards et envois express et par coursier, y compris livraisons transfrontalières

** Points de vente physiques, hors distributeurs automobiles, garages et stations-service

*** Y compris prestataires étrangers

Sources: PostCom, OFS, ASSOCIATION DE COMMERCE.swiss, �鶹��

Fonds et actions suisses –  Un essor éphémère

Les placements immobiliers suisses ont dégagé une forte performance depuis 2022. Pourtant, les valorisations élevées et l’affaiblissement des fondamentaux ternissent les perspectives. Les afflux continus de capitaux pourraient par ailleurs affecter la qualité des portefeuilles. Les prochains trimestres devraient donc offrir des rendements inférieurs à la moyenne.

Envolée des placements immobiliers suisses
Performance globale de plusieurs catégories de placement cotées en bourse, à la fin du mois et en francs suisses,
indice: 13 octobre 2022 = 100*"
* L’indice SREAL avait atteint son point le plus bas le 13 octobre 2022.

Sources: Bloomberg, �鶹��; au 28.02.2026

Monde – Une tendance haussière hésitante

Après des années d’évolution volatile, les marchés immobiliers mondiaux montre à présent des signes de stabilisation. Des valorisations attrayantes s’inscrivent dans un contexte économique plus porteur. Les tendances structurelles et les divergences sectorielles obligent les investisseurs à faire preuve de sélectivité. Les segments industriels, logistiques et résidentiels restent en tête.

Surperformance des surfaces industrielles et logistiques
Performance globale des placements directs mondiaux, par secteur, en dollars, indice: 1er trimestre 2019 = 100

* Performance globale au 3e trimestre 2025 par rapport à la même période l’année précédente

Sources: MSCI Real Assets, �鶹��

Bilan intermédiaire de l’objectif «zéro émission nette» - Le remplacement des chauffages en perte de vitesse

La dynamique actuelle de remplacement des systèmes de chauffage est insuffisante pour atteindre l’objectif «zéro émission nette» d’ici à 2050. En dépit d’un besoin d’intervention manifeste, le nombre d’assainissements énergétiques a même diminué ces derniers temps. Seule l’introduction de nouvelles lois cantonales sur l’énergie permettra vraisemblablement d’enclencher l’accélération nécessaire.

Disparités marquées entre cantons dans les efforts de durabilité
Part des chauffages durables dans les bâtiments résidentiels par type de chauffage et par canton, à fin 2025, en pourcentage

Sources: OFS, �鶹��

Suppression de la valeur locative – Cadre moins favorable aux assainissements

Avec la suppression de la valeur locative, certaines déductions fiscales disparaîtront aussi lors des projets de rénovation. Bien que le remplacement du chauffage reste rentable dans le nouveau système fiscal, les investissements supplémentaires dans l’efficacité énergétique pourraient être reportés plus souvent à l’avenir.

Le passage à la pompe à chaleur sera coûteux
Financement de l’investissement dans une pompe à chaleur air-air et le remplacement des fenêtres des maisons individuelles, ventilé selon l’origine des fonds, en moyenne nationale, avant (ancien système) et après la suppression de la valeur locative (nouveau système) (en milliers de francs)

* Note: les déductions fiscales sont estimées pour un couple mar ié ayant un revenu annuel brut de 200 000 francs.

Source: �鶹��