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Vermieten Sie eine Liegenschaft? Erfahren Sie, wie Sie Mieteinnahmen versteuern und welche Kosten Sie abziehen können.
Inhalt:
Wer in der Schweiz eine Immobilie vermietet, muss die daraus erzielten Mieteinnahmen korrekt versteuern. Das gilt sowohl für private als auch für gewerbliche Vermieter – unabhängig davon, ob die Liegenschaft dauerhaft oder nur zeitweise (z. B. über Airbnb) vermietet wird. Die steuerliche Behandlung ist klar geregelt: Mieteinnahmen zählen als Einkommen und unterliegen der Einkommenssteuer auf drei Ebenen – Bund, Kanton und Gemeinde.
Die gesetzliche Grundlage bildet das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG). Zusätzlich gelten die jeweiligen kantonalen Steuergesetze, die in Details voneinander abweichen können. Wichtig zu wissen: Die Steuerpflicht entsteht bereits mit dem Zufluss der Mieteinnahmen, also sobald das Geld auf Ihrem Konto eingeht oder Ihnen zur Verfügung steht. Auch Nebenkosten, die der Mieter direkt an Sie zahlt (z. B. für Heizung oder Wasser), gehören zu den steuerbaren Einnahmen.
Ob Sie Ihre Immobilie dauerhaft vermieten, gelegentlich untervermieten oder als Ferienwohnung anbieten – die steuerlichen Grundregeln sind für alle Vermieter gleich. Wer sich frühzeitig mit den rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut macht, kann Fehler vermeiden und seine Steuererklärung korrekt ausfüllen.
Wer eine Immobilie in der Schweiz vermietet, muss verschiedene Steuerarten im Blick behalten. Die wichtigsten Steuern für Vermieter sind:
Ein wichtiger Vorteil für Vermieterinnen und Vermieter: Bei der Vermietung an Dritte entfällt die Besteuerung des sogenannten Eigenmietwerts. Das bedeutet, Sie müssen nur die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen versteuern und nicht einen fiktiven Mietwert, wie es bei selbst genutzten Immobilien der Fall ist.
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In der Schweiz dürfen Sie verschiedene Kosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen und so Ihre Steuerlast senken. Wichtig ist, dass es sich um Ausgaben handelt, die direkt mit der Liegenschaft und ihrer Vermietung zusammenhängen. Zu den wichtigsten abzugsfähigen Kosten zählen:
Achten Sie darauf, alle Belege sorgfältig aufzubewahren, um die Kosten im Bedarfsfall nachweisen zu können. So nutzen Sie alle legalen Möglichkeiten, Ihre Steuerlast zu optimieren.
Vermietende in der Schweiz haben bei den abzugsfähigen Unterhaltskosten die Wahl zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der tatsächlich angefallenen (effektiven) Kosten. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile – welche sich lohnt, hängt von der individuellen Situation ab.
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Sobald Sie sich für eine Abzugsmethode entschieden haben, können Sie Ihr steuerbares Einkommen berechnen. Um das steuerbare Einkommen aus der Vermietung zu ermitteln, ziehen Sie von den Bruttomieteinnahmen alle abzugsfähigen Kosten ab.
Die grundlegende Formel lautet:
Bruttomieteinnahmen
– Hypothekarzinsen
– Unterhaltskosten (pauschal oder effektiv)
= steuerbares Einkommen aus Vermietung
Ein Beispiel:
Angenommen, Sie erzielen im Jahr CHF 24 000 Bruttomieteinnahmen. Die Hypothekarzinsen betragen CHF 6000, und Sie machen einen Pauschalabzug für Unterhaltskosten von CHF 4800 (20 Prozent von CHF 24 000) geltend.
CHF 24 000 (Mieteinnahmen)
– CHF 6000 (Hypothekarzinsen)
– CHF 4800 (Unterhaltskosten, pauschal)
= CHF 13 200 steuerbares Einkommen
Dieses steuerbare Einkommen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Je nach Kanton und individueller Situation können noch weitere Abzüge möglich sein, beispielsweise Verwaltungskosten oder Versicherungsprämien. Beachten Sie zudem die Grenzen bei den abzugsfähigen Schuldzinsen.
Diese Angaben sind wichtig, damit Ihr Vermögen korrekt erfasst und besteuert wird.
Vermieterinnen und Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen korrekt in der Steuererklärung deklarieren. Die Immobilie selbst wird im Vermögensverzeichnis (Liegenschaftsverzeichnis) mit Steuerwert und Hypothekarschulden aufgeführt. Die Bruttomieteinnahmen sowie die abzugsfähigen Kosten (z. B. Unterhalt, Hypothekarzinsen, Verwaltungskosten) tragen Sie im Abschnitt «Einkommen aus unbeweglichem Vermögen» ein.
Besitzen Sie eine Liegenschaft ausserhalb Ihres Wohnkantons, müssen Sie für diese Immobilie eine separate Steuererklärung im entsprechenden Kanton einreichen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie hauptberuflich oder nebenbei vermieten.
Achten Sie darauf, alle relevanten Fristen einzuhalten und sämtliche Belege sorgfältig aufzubewahren. So sind Sie bei Rückfragen der Steuerbehörden auf der sicheren Seite und können Ihre Abzüge problemlos nachweisen.
Nicht jede Vermietungssituation ist gleich. Es gibt einige Sonderfälle, bei denen besondere steuerliche Regeln gelten. Hier die wichtigsten Beispiele:
Mit einer guten Planung können Vermieter und Vermieterinnen ihre Steuerlast legal optimieren. Hier einige praktische Tipps:
Mit diesen Tipps können Sie als Vermieterin oder Vermieter Steuern sparen und Ihre Immobilieninvestition noch rentabler machen.
Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wurde in der Volksabstimmung vom 28. September 2025 angenommen. Vermieter, die Miet- und Pachtzinsen aus ihrer Mietliegenschaft versteuern müssen, können die damit zusammenhängenden Unterhaltskosten weiterhin geltend machen, Schuldzinsen hingegen nur noch im Umfang der Quote der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum Gesamtvermögen. Der genaue Zeitpunkt des Inkrafttretens steht noch nicht fest. Bis dahin gelten die im Artikel beschriebenen Regelungen zu den Steuerabzügen.
Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen rund um die Versteuerung von Mieteinnahmen.
Wer in der Schweiz eine Immobilie vermietet, sollte sich frühzeitig mit den steuerlichen Regeln vertraut machen. Mieteinnahmen müssen korrekt als Einkommen deklariert werden – das schützt vor unangenehmen Nachzahlungen oder gar Strafzahlungen. Mit einer durchdachten Planung und der gezielten Nutzung aller zulässigen Abzüge, wie Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten oder energiesparenden Investitionen, können Vermieterinnen und Vermieter ihre Steuerlast spürbar senken.
Wichtig ist, die kantonalen Unterschiede zu beachten: Viele Details – etwa die Höhe des Pauschalabzugs oder die Handhabung spezieller Fälle – regeln die Kantone unterschiedlich. Es lohnt sich deshalb, die Wegleitung des zuständigen Steueramts genau zu studieren oder bei Unsicherheiten professionelle Beratung einzuholen.
Ein weiterer Punkt: Die Eigenmietwert-Reform, die am 28. September 2025 angenommen wurde, bringt voraussichtlich Änderungen für die Besteuerung von selbstgenutztem und vermietetem Wohneigentum. Prüfen Sie rechtzeitig, welche Auswirkungen die neuen Regeln auf Ihre persönliche Steuersituation haben, sobald sie in Kraft treten.
Mit dem richtigen Wissen und einer guten Vorbereitung holen Sie als Vermieterin oder Vermieter das Beste aus Ihrer Immobilie heraus – und bleiben steuerlich immer auf der sicheren Seite.
Vereinbaren Sie einen Termin für ein unverbindliches Beratungsgespräch oder rufen Sie uns bei Fragen direkt an.
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